Verkopers pas nie by veranderde marktoestande aan nie
Deur Andró Griessel
29/7/2023
Die residensiële eiendomsmark is tans so stil jy kan die krieke hoor kriek.
Ek is van mening dat die meeste verkopers van residensiële eiendom (en hul agente ongelukkig ook) nie die veranderde omstandighede die afgelope 18 tot 24 maande in ag neem nie en dat hul valuasie-proses moontlik oorvereenvoudig is.
Eiendom is ’n rentekoerssensitiewe bateklas en die prima uitleenkoers het van 7% in September 2021 gestyg tot 11,75% vandag.
Tog kan ek nie sien dat verkopers en hul agente enige aanpassing hiervoor maak in die pryse waarteen hulle eiendom in die mark sit nie.
Dit verduidelik waarom daar tans ’n wesenlike afname in suksesvolle transaksies in die eiendomsmark is.
Anders as by genoteerde bates (aandele en effekte) pas ongenoteerde bates (soos residensiële eiendom) stadig aan by veranderde omstandighede, juis omdat daar nie ’n effektiewe prysmeganisme is nie.
Wat volg is ’n gevallestudie van ’n eiendom waaroor ek ’n kliënt (die koper) moes adviseer.
Dit weerspieël moontlik die ervaring van baie mense wat in die proses is om eiendom te koop of te verkoop.
Die betrokke eiendom in die noordelike voorstede van Kaapstad is in die mark vir R2 695 000. Die agent het aan die potensiële koper genoem dat die eienaar moontlik sal kyk na ’n aanbod van R2 550 000 (om waarskynlik R2 450 000 netto in sy sak te steek).
Valuasieproses
Ek is onseker oor presies hoe die eienaar en die agent by hierdie spesifieke prys uitgekom het, maar uit verskeie interaksies met agente oor die laaste paar jaar is die valuasieproses in my ervaring iets soos volg:
- Die CMA Info- en Lightstoneverslae oor die eiendom word getrek. Dit is twee sentrale databasisse wat inligting oor eiendomstransaksies bevat. Dit gee nuttige inligting oor die eiendom self sowel as ander eiendomme in die omgewing en waarvoor dit verkoop is.
- Geskatte aanpassings word gemaak op grond van die agent se eie ervaring van die omgewing, onlangse verkope, die relatiewe toestand van die eiendom en die prys waarteen mededingende eiendomme in daardie stadium in die mark is.
.
’n Realistiese verkoopswaarde word dan bepaal.
.
- Daar word dan normaalweg ’n marge bygevoeg om ruimte te laat vir die agent se kommissie en moontlik nog ’n bietjie om die koper die geleentheid te gee om ’n aanbod in te sit en hulle te laat voel hulle het darem onderhandel.
.
Na my mening kort die volgende in die prysontdekkingsproses:
- Geen aanpassings word gemaak vir inflasie nie. Ek dink nie jy kan die eiendom langsaan wat in 2021 vir R2 295 000 verkoop is, se verkoopdata gebruik in die bepaling van jou huidige waarde nie. Daardie syfer moet eers vir inflasie aangesuiwer Oor hierdie spesifieke tydperk was die inflasiekoers 6,67% per jaar, wat beteken die inflasie-aangepastewaarde van hierdie eiendom vir waardasiedoeleindes moet eintlik R2 615 752 wees.
- In 2021 was die prima uitleenkoers egter 7%, wat beteken die koper het ’n paaiement van R20 280 per maand gehad.
.
Maar vandag sal daardie selfde R20 280 per maand aangepas vir inflasie en teen die huidige rentekoers uit ’n bekostigbaarheidsoogpunt slegs R1 871 345 kon aanbied vir die eiendom.
.
Dit is belangrik om by dié punt stil te staan. Die meeste eiendomstransaksies is steeds ’n faktor van bekostigbaarheid, met ander woorde, jy of jou bank bepaal wat die maksimum bedrag is wat jy kan bekostig.
.
Selfs al aanvaar ons dat die koper vir twee jaar in ’n ry ’n 7%- netto salarisverhoging gekry het, sou hy/sy twee jaar later slegs R1 871 345 kon betaal vir dieselfde huis waarvoor hy/sy twee jaar vantevore R2 295 000 kon betaal. Dit is ’n daling van 18,46%.
.
- Bogenoemde is twee belangrike kwantitatiewe maatstawwe en daar kan nog hier en daar aan geskaaf word.
.
As ’n reël verkoop groter eiendomme byvoorbeeld vir minder per vierkante meter as kleiner eiendomme. Dan is daar ook die beginsel van die tydwaarde van geld.
.
Baie verkopers wil ’n kans waag en kyk hoeveel hulle kan kry, maar vir elke maand dat jou huis nie verkoop nie, moet jy 0,83% meer kry om in dieselfde posisie te bly as jy iewers anders 10% op jou geld kon verdien.
.
Dit klink dalk nie na baie nie, maar hoe meer tyd verloop, hoe groter is die kans dat jy prys sal moet verlaag, wat nog te sê verhoog.
.
- Kwalitatiewe maatstawwe speel natuurlik ook ’n belangrike rol en dit is hier waar ervare agente dit darem grootliks regkry.
.
Hulle het gewoonlik ’n goeie aanvoeling met hoeveel goeie afwerkings, relatiewe ligging ten opsigte van ’n skool, ’n ekstra buitekamer ensovoorts jou eiendom se waarde opstoot.
.
Om terug te keer na die gevallestudie: Nadat ek ’n rits kwantitatiewe aanpassings gemaak het, kom ek uit by ’n waardasie van R2 197 000 vir die betrokke eiendom wat gelys is vir R2 695 000.
Van wat ek kan aflei van my kliënt, is die huis in ’n gemiddelde tot effens onder-gemiddelde toestand. Hiervoor kan ’n mens waarskynlik ’n bedrag (wat jy dink dit sal kos om dit op standaard te kry) aftrek.
As ek konserwatief R197 000 begroot vir opknapping, dan is die aanbod gelyk aan R2 miljoen op die kop. As agentekommissie van 4% hiervan afgetrek moet word, is die bedrag in die sak van die verkoper slegs R1 920 000, oftewel 22% laer as sy oorspronklike verwagting.
My advies aan my kliënt
- Maak eerder tien aanbiedings wat nie aanvaar word nie as om R300 000 of R400 000 te veel te
- Volg ’n ordentlike proses, maak die aanbod, en stap weg as dit nie aanvaar word nie.
.
Hierdie is vernaam waar vir beleggingseiendom.
.
Ek is van mening dat die huidige trae eiendomsmark sal voortduur tot een of albei van die volgende gebeur:
- Die besef dat daar ’n afwaartse aanpassing in pryse moet kom en ’n daadwerklike daling in pryse; en
- ’n Spoedige terugkeer van rentekoerse na 2021-vlakke.
.
.
Ek kan eerlikwaar nie laasgenoemde sien gebeur nie, wat ons na my mening laat met prysdalings of ’n baie lang tydperk van lae transaksievolumes en stagnante pryse, wat natuurlik met die verloop van tyd dieselfde is as prysdalings.
Natuurlik is daar ander faktore, soos die semigrasie van die noorde na die Kaap, maar onthou ook dat inflasie die afgelope twee jaar groot happe gevat het van die besteebare geld van veral middelklas-huishoudings, wat die bekostigbaarheid van eiendomme verder negatief beïnvloed.
Soos altyd is my advies eenvoudig: Fokus op ’n goeie proses en die resultate behoort te volg.
Andró Griessel is ’n gesertifiseerde finansiële beplanner en besturende direkteur van Woodland Wealth. Kontak hom by info@woodlandwealth.co.za.
Alhoewel alle moontlike sorg geneem is met die opstel van hierdie dokument kan die feitelike korrektheid van die inligting hierin vervat, nie gewaarborg word nie. Hierdie dokument behels nie advies nie en enigiemand wat enige finansiële optrede beoog op grond van hierdie dokument, word sterk aangeraai om eers met sy/haar persoonlike finansiële adviseur oorleg te pleeg. Woodland Wealth is ‘n gemagtigde finansiële diensverskaffer met FSP no. 5966.